L’expertise de
Brother Real Estate 
dans votre projet
d’investissement
immobilier d’entreprise
à Bordeaux.

Sécuriser vos revenus en immobilier tertiaire

Investir dans l’immobilier tertiaire c’est aussi investir sur la durée. L’acquisition ou la vente de locaux tertiaires se programme avec des objectifs à moyens et longs termes.

En qualité d’investisseur, vous devrez prendre en compte des éléments contextuels de marché comme la durée de remplissage, d’éventuels travaux de mise aux normes…

La WALB (Weight Average Lease Break), ou durée résiduelle moyenne des baux jusqu’aux prochaines échéances, est de ce fait un indice important pour sécuriser votre investissement immobilier.

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Investir dans l’immobilier de bureaux à Bordeaux : quel rendement locatif espérer ?

Les taux de rendement pour de la location de bureaux d’entreprise peuvent aller du simple au double, voir au triple, mais attention tous les actifs ne se ressemblent pas. Bien évidemment, l’emplacement des locaux est un élément déterminant du prix de la location, mais également du taux d’occupation.

Le quartier des affaires à Bordeaux Euratlantique, situé derrière la gare LGV, développe de nouveaux immeubles de bureaux ayant de forts atouts pour séduire de grandes entreprises qui s’engageront sur des durées de baux commerciaux égales ou supérieures à 6 ans et dont la taille des surfaces prises à bail sera plus importante. Les rendements AEM (acte en main) varient de 5% en blanc à moins de 4% en 2021.

Le secteur de la périphérie (Mérignac, Bordeaux Lac, Cenon…), quant à lui, répondra à des attentes différentes des utilisateurs de bureaux qui rechercheront plus de flexibilité, et réduira la durée d’engagement à des baux 3/6/9 voire 4/6/9. Ici les taux de rendement seront plus élevés entre 5 et 8% AEM.

Depuis maintenant plus de 10 ans, Bordeaux et sa Métropole se restructurent en profondeur : de nouveaux moyens de transport, des espaces culturels de très belle facture comme la MECA et la Cité du Vin, un regain des écoles à se développer et une qualité de vie qui reste préservée. Le marché de l’immobilier d’entreprise est dynamique, aussi bien à la vente qu’à la location. Investisseur privé ou entreprise, voici certainement les fondamentaux nécessaires pour vous tourner vers la ville de Bordeaux !

Quelques chiffres clés du marché de l’investissement immobilier d’entreprise à Bordeaux

2021, année record en termes d’investissement avec plus de 400 Millions d’euros placés dans la capitale girondine tous actifs confondus. Le bureau reste clairement l’actif privilégié des investisseurs devant les locaux d’activités et entrepôts, puis vient le commerce.

La tendance des loyers est à la hausse, aussi bien pour le seconde main, avec près de 3% d’augmentation en moyenne en 2021 et 4% d’augmentation dans le neuf versus 2020.

L’évolution du stock d’offres en bureaux d’entreprise à un an reste stable avec près de 180.000 mètres carrés disponibles, ce qui représente 1 année et demie de transaction. 

Le taux de vacance du secteur d’Euratlantique a fortement chuté à 4% et met donc une pression sur les prises à bail et sur la captation de nouveaux actifs par les investisseurs. Les Bassins à Flots se situent fin 2021 à près de 6% de taux de vacances.

Globalement, la ville de Bordeaux bénéficie toujours d’une attractivité forte des entreprises, dans l’achat-vente et dans la location. La période 2020-2021-2022 (période COVID) restera orientée à l’acquisition avec des taux de rendement en baisse et une offre disponible qui augmente légèrement, tirée par des libérations dans le seconde main. Les bureaux neufs sont donc très plébiscités par les entreprises, ce qui donne des couleurs aux investisseurs.

Les enjeux et tendances du marché de l’immobilier tertiaire 

L’immobilier tertiaire est un outil stratégique pour recruter des talents ! Vous n’y croyez pas ? Les dernières études sociologiques font apparaître de réels enjeux d’attractivité pour les entreprises, à tel point qu’elles re-designent l’environnement de travail pour s’adapter aux méthodes agiles de management. Pour 68% des jeunes salariés, le bureau est un critère de choix de leur future entreprise*.

Les bureaux doivent répondre à des notions nouvelles mais pas si éloignées de nos modes de vie : être conviviaux, un aménagement évolutif pour répondre à des organisations hybrides, des bureaux plus végétalisés pour une atmosphère plus saine et plus douce, moins stressante…

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L’immobilier d’entreprise responsable (ISR, ESG, RSE…)

Un immeuble de bureau devra aussi répondre aux tendances de fond du marché immobilier. Être flexible devient un enjeu prioritaire : cloisonner & décloisonner pour s’adapter aux besoins des utilisateurs. Décarboner l’immobilier d’entreprise et avoir des certifications environnementales HQE, BREEAM, BEPOS pour répondre aux logiques de qualité de construction ne suffisent plus. Il faut désormais réfléchir plus globalement à l’impact de nos actions.

Il existe des fonds de placement qui prennent en compte ces démarches comme les fonds dit ISR, la prise en compte de la RSE, les labels ESG qui mettent en exergue un immobilier plus inclusif avec la prise en compte d’enjeux sociétaux, environnementaux dans notre société de demain.

* Sondage Ifop ParisWorkplace 2021